Famiglia

Bonus prima casa, più tempo per vendere

Grazie all’articolo 1, comma 55, della legge di Stabilità del 2016, l’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa è stato esteso anche a coloro che risultano già titolari di un’altra abitazione, a patto che vengano però rispettate alcune condizioni. 
Secondo quanto previsto dalla legge fino al 31 dicembre del 2015, infatti, non potevano usufruire dell’agevolazione né coloro che risultavano già proprietari di una casa nello stesso Comune né coloro che risultavano proprietari di un’altra casa, ovunque ubicata, per il cui acquisto avessero già beneficiato dell’agevolazione prevista per la prima casa. L’acquirente che intendeva usufruire delle agevolazioni era infatti costretto in entrambi i casi a provvedere prima alla vendita della precedente abitazione.

Le novità per l’acquisto della prima casa nella legge di stabilità 2016

Al fine di incentivare la ripresa del mercato immobiliare, un settore duramente colpito dalla crisi globale, la legge di stabilità del 2016 ha dilatato i tempi previsti per la dismissione della vecchia abitazione in caso di nuovo acquisto. 

A partire dal 1 gennaio del 2016, l’agevolazione prevista per l’acquisto della prima abitazione spetta anche a coloro che sono già proprietari di un’altra abitazione, ubicata in qualsiasi luogo, acquistata con la stessa agevolazione fiscale, a patto che quest’ultima venga ceduta ad un altro acquirente entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione. Sempre secondo la legge di stabilità del 2016, a tale agevolazione non ha diritto, invece, l’acquirente che acquista una casa situata nello stesso Comune in cui il compratore possieda un’altra abitazione su cui non è stato applicato il beneficio fiscale sulla prima casa, anche nel caso in cui quest’ultima dovesse essere ceduta entro un anno dal nuovo acquisto. In quest’ultima situazione infatti, per avere accesso all’agevolazione, l’interessato dovrà prima provvedere alla vendita della precedente abitazione e in seguito potrà comprare una nuova casa usufruendo delle agevolazioni fiscali concesse per l’acquisto della nuova casa. 
Infine, se il contribuente risulta proprietario di un’abitazione acquistata senza aver usufruito del bonus prima casa e desidera acquistarne una nuova in un comune diverso da quello in cui è ubicata la prima abitazione, potrà accedere all’acquisto agevolato senza che sia necessario alienare l’abitazione di sua proprietà, né prima né dopo il nuovo acquisto.

E se non si vende la casa entro un anno?

Con la circolare 27/E si è fatta inoltre chiarezza sull’ipotesi in cui coloro che abbiano effettuato un nuovo acquisto con agevolazione fiscale non riescano ad alienare la casa entro un anno, come previsto dalla legge. In tale situazione il contribuente è tenuto a versare la differenza risultante tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata, oltre ad una sanzione pari al 30% della suddetta differenza e ai relativi interessi. Se, prima della scadenza del termine annuale fissato dalla legge per la vendita del precedente appartamento, il contribuente presenta apposita istanza, potrà richiedere il solo versamento della differenza tra imposta ordinaria e agevolata e degli interessi, evitando il pagamento della sanzione pecuniaria. Scaduto invece il termine di un anno, il contribuente potrà sempre indirizzarsi verso il ravvedimento operoso, grazie al quale potrà limitare l’importo della sanzione dovuta.

Quali immobili possono godere dell’agevolazione?

L’immobile da acquistare per usufruire delle agevolazioni può essere anche un immobile in corso di costruzione ma deve per forza rientrare nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 O A/11. Gli immobili soggetti alle agevolazioni sono quindi le abitazioni di tipo civile, le abitazioni di tipo economico, le abitazioni di tipo popolare, le abitazioni di tipo ultra popolare, le abitazioni di tipo rurale, le abitazioni in villini e le abitazioni e gli alloggi tipici dei luoghi. Sono invece esclusi dalle agevolazioni prima casa le ville, i castelli e le abitazioni di tipo signorile, rientranti nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
Al fine di usufruire delle agevolazioni, inoltre, l’immobile da acquistare deve essere situato all’interno del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui si impegna a stabilirla entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, oppure, in alternativa, nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa.

Per avere accesso ai benefici riservati all’acquisto della prima casa non è quindi necessario che la stessa sia adibita dal contribuente ad abitazione principale, dato che, come detto sopra, l’obbligo consiste nel risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile (o nel caso di provvedere al cambio di residenza entro 18 mesi) o nell’avere nello stesso comune la propria attività lavorativa. L’acquirente ha quindi la possibilità di dare l’abitazione acquistata con le agevolazioni in uso ai propri familiari o a terzi. 
La Corte di cassazione, per mezzo di recenti sentenze, ha chiarito che, nel caso dell’acquisto di un immobile in corso di costruzione, la mancata ultimazione e consegna dell’immobile non costituisce causa di forza maggiore, per cui l’eventuale mancato trasferimento della residenza dell’acquirente nel Comune in cui si trova l’immobile, entro 18 mesi a partire dalla registrazione dell’atto, costituisce in ogni caso un inadempimento di un obbligo spettante al contribuente e comporta quindi la decadenza del beneficio fiscale precedentemente accordato in maniera provvisoria. 
Va infine ricordato che le agevolazioni si estendono anche all’acquisto delle pertinenze collegate all’abitazione, anche se tale acquisto avviene successivamente e con atto separato. Affinché possano essere applicate le agevolazioni, le pertinenze devono rientrare nelle categorie catastali C2, C6 e C7 e devono pertanto essere cantine, soffitte, garage, box auto, tettoia o posto auto.

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