Famiglia

Come scegliere il mutuo?

In questi giorni si parla molto di deflazione, cioè della diminuzione dei prezzi sia in Italia che in Eurozona rispetto a marzo 2015. È un dato macroeconomico di primaria importanza per chiunque stia progettando di contrarre un mutuo. Cerchiamo di capire perché.

Trovarsi in una fase di deflazione non rappresenta proprio una buona notizia, nel senso che significa che la domanda dei consumatori è una domanda debole: se da un lato con 100 euro si comprano più unità della stessa merce rispetto a marzo 2015, dall’altro le ragioni per cui il prezzo è diminuito sono legate a una flessione dei consumi in un mercato che si confronta con una fase di stagnazione. Al contrario, l’inflazione individua l’aumento dei prezzi e la diminuzione del potere d’acquisto, cioè con 100 euro si comprano meno unità della stessa merce rispetto a gennaio 2015.

Chi contrae un mutuo dovrebbe sempre tener presente questi dati macroeconomici, perché l’inflazione favorisce il debitore e non avvantaggia i creditori, mentre accade l’opposto in una fase di deflazione che aumenta il costo reale delle varie tipologie di debito. Entrambi i fenomeni sono direttamente collegati all’andamento dei tassi che rappresentano una scelta non facile per il debitore che si domanda: ”È meglio il mutuo a tasso fisso o quello a tasso variabile?”

Il tasso fisso è determinato dalla banca sulla base di due componenti: lo spread che rappresenta il margine, il ricarico della banca sulla somma prestata, e l’Eurirs che è il tasso interbancario europeo per i mutui a tasso fisso. Il tasso variabile invece aggiunge allo spread il tasso interbancario europeo per i mutui a tasso variabile, conosciuto come Euribor.

In una fase d’inflazione i tassi tendono a salire per controbilanciare la spinta ai consumi, mentre in una fase deflattiva i tassi scendono nel tentativo di favorire una ripresa dei consumi e della produttività. Sul tema è stato molto chiaro Mario Draghi, governatore della Bce, che recentemente ha dichiarato che dovremo abituarci a convivere per un lungo periodo con i tassi bassi.

E con i tassi bassi gli esperti ritengono più convenienti i mutui a tasso variabile rispetto a quelli a tasso fisso, che invece si rivelano più vantaggiosi quando il prodotto interno lordo cresce a ritmi sostenuti.

Una volta presa questa decisione generale, ecco alcuni punti da valutare con attenzione.

  • Mettere a confronto varie offerte per conoscere il Tan (il tasso annuo nominale), ossia la percentuale del tasso applicato (il fisso si aggira attualmente intorno a a 2,50%, il variabile al 1,27% per il finanziamento ventennale di 120.000 euro su una prima casa del valore di 150.000 euro ), e il Taeg (Tasso annuo effettivo globale), che comprende sia gli interessi che gli altri costi accessori come istruttoria sulle capacità reddituali e sulla situazione patrimoniale del debitore, perizia sull’immobile, assicurazioni, spese di incasso rata.
  • Distinguere fra l’assicurazione incendio e scoppio della casa, e l’assicurazione Cpi (Credit protection insurance). La prima è obbligatoria ma non è obbligatorio stipularla con la banca con cui si contrae il mutuo, si può scegliere anche una compagnia assicurativa diversa. La Cpi invece non è obbligatoria e garantisce la copertura del mutuo in caso di perdita del posto di lavoro, infortunio o morte del debitore. Anche in questo caso può essere stipulata con una compagnia diversa da quella proposta dalla banca e in ogni caso non dovrebbe costare più del 3-4% del valore del mutuo. In ogni caso la banca è tenuta a inserire i costi delle polizze nel Taeg, il tasso complessivo del costo del mutuo.
  • Non lasciarsi ingannare da Taeg bassi, ma chiedere sempre nel dettaglio a che tipologia di mutuo si riferisce e, soprattutto, per il finanziamento di quale importo e quanti anni. Il Taeg di un mutuo – sia tasso fisso che a tasso variabile – per finanziare il 50% del valore dell’immobile in dieci anni sarà molto più basso del Taeg richiesto per l’80% del valore con un piano d’ammortamento ventennale.
  • Le dimensioni della banca non sempre contano. Nel caso di un prestito l’affidabilità deve essere del debitore non della banca. Una volta che il prestito è stato erogato toccherà al debitore onorare le rate del mutuo. Infine, è più probabile che siano le banche di dimensioni medie o piccole a fissare il Taeg più conveniente. Il Taeg è l’unico indicatore da tenere presente per valutare, a parità di condizioni, la convenienza di un mutuo.
  • Evitare di contrarre mutui in valuta straniera, come si faceva negli anni Ottanta e come si è continuato a fare anche in tempi non ontani con valute diverse dall’euro, in particolare franchi svizzeri. Un rafforzamento della valuta straniera potrebbe comportare un aumento del tasso finale intorno al 2%. Si tratta di una strada rischiosa e assolutamente da sconsigliare.

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