Debiti

Condomini morosi e cessione del credito

Nel momento in cui un condomino smette di versare le spese condominiali, diventerà uno dei condomini morosi, e c’è la possibilità che si trovi di fronte a un creditore diverso dall’amministratore, come ad esempio una società di recupero crediti o la stessa azienda che ha eseguito i lavori per i quali non sono state versate le rate.
La cessione del credito in ambito condominiale, anche se non così diffusa, può essere disposta dall’amministratore anche senza l’autorizzazione dell’assemblea e senza il consenso del condomino debitore. Stabilisce infatti l’articolo 1260 del codice civile: “Il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge.”
L’amministratore non è tenuto quindi a richiedere l’approvazione dell’assemblea, ma è prassi che egli informi i condomini della procedura: tecnicamente non sarà una cessione pro solvendo, con il cedente che risponde dell’inadempienza del debitore, ma pro soluto con il condominio (cedente del credito) che garantisce esclusivamente l’esistenza del credito e non interviene nel caso di in cui il debitore si riveli insolvibile.

 

Condomini morosi: il decreto ingiuntivo

Una seconda strada percorribile dall’amministratore, anche in questo caso senza che sia necessario il consenso dell’assemblea, è procedere con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Il condomino moroso ha diritto di opporsi con una citazione in opposizione al decreto ingiuntivo, e in questo caso gli spetterà l’obbligo di avviare la procedura di mediazione. Lo ha stabilito una recente pronuncia della Cassazione, la 24629/2015 del 3 dicembre scorso. La Corte Suprema ha posto fine a una questione molto dibattuta: non era chiaro infatti se la mediazione dovesse essere promossa dal creditore che agiva o dal debitore che si opponeva. Nel caso in cui egli non si attivi in tal senso, il giudice estinguerà il giudizio di opposizione e confermerà il decreto ingiuntivo. Anche nel caso in cui sia stata concessa alle parti una scadenza per portare a termine la mediazione, e né il condominio né il condomino sottoscrivano un accordo, il giudice rileverà l’improcedibilità della causa di opposizione e ne dichiarerà l’estinzione, confermando il decreto ingiuntivo.

 

Inerzia dell’amministratore condominiale

Ma cosa succede se l’amministratore non prende alcuna decisione nei confronti del condomino o dei condomini morosi? “Lo stesso amministratore – stabilisce uno dei commi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile – ha il compito di comunicare, ai creditori che ne avanzino richiesta, dati e quote millesimali dei condomini insolventi e, qualora la mora nel pagamento dei contributi si protragga per un semestre, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.”

In caso di inerzia dell’amministratore, i creditori potranno agire in prima battuta per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi. Nel caso in cui non ottengano nulla, in seconda battuta l’articolo 63 consente loro di rivalersi sui condomini virtuosi sempre pro quota, configurando così il cosiddetto beneficio di escussione.

Una soluzione alternativa, che facilita il recupero del credito, è quella di un accordo preventivo tra fornitore del condominio e assemblea: in cambio di uno sconto sul prezzo della fornitura, i condomini possono rinunciare alla parziarietà delle loro obbligazioni (la proporzionalità in base ai millesimi) per dichiararsi obbligati in solido. La delibera, come si può intuire, necessita dell’unanimità dei condomini che dovranno sottoscrivere il contratto.

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