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Direttiva Mutui: tutte le novità in arrivo in Italia

Da qualche giorno è stato approvato il decreto che recepisce la nuova direttiva mutui europea, la Mortage credit directive, che ha lo scopo di realizzare un quadro normativo uniforme e di rafforzare la fiducia dei consumatori nei confronti degli strumenti bancari dedicati ai beni immobili. Da più parti nei mesi scorsi si era manifestata preoccupazione riguardo a una serie di questioni: dopo quante rate la banca avrebbe potuto vendere l’immobile del debitore moroso? Ci sarebbe stata la possibilità di estinguere anticipatamente il prestito senza pagare penali? Dubbi che saranno presto chiariti.

Le novità per i debitori in crisi di liquidità

La versione italiana della direttiva europea sui mutui introduce delle importanti novità per i debitori che si trovano improvvisamente in crisi di liquidità e non riescono a far fronte al piano di rientro.

I punti maggiormente significativi sono due. Il primo riguarda le rate non pagate: la normativa europea prevede che siano 7 le rate che danno diritto alla banca di avviare la procedura esecutiva; il testo della norma italiana stabilisce invece un numero diverso, meno severo per il debitore. Sono, infatti, 18 le rate che i mutuatari insolventi possono “saltare” prima che l’istituto sia legittimato a promuovere l’esecuzione.

Il secondo punto, riguarda la possibilità concessa alla banca, dopo 18 rate non pagate, di procedere direttamente all’espropriazione dell’immobile e alla vendita, per recuperare la somma dovuta, senza dover attivare la classica procedura esecutiva in Tribunale.

Non si è sottolineato in modo abbastanza chiaro che questa possibilità dipende dal consenso del mutuatario. Si tratta cioè di una clausola contrattuale che dovrà essere espressamente voluta da chi sottoscrive il mutuo, non di una norma imposta dalle banche ai debitori. In ogni caso il mutuatario non sarà lasciato da solo a valutare l’opportunità di questa decisione. Come previsto nel testo finale del provvedimento, sarà assistito da un consulente per poter giudicare con il maggior grado di consapevolezza possibile l’accettazione della clausola di inadempimento.

Cosa succede se chi contrae il mutuo decide di non accettare questa clausola?

Se il mutuatario non è d’accordo può chiedere che venga tolta oppure può cambiare banca se il suo istituto la considera parte essenziale dell’offerta. In ogni caso, senza la clausola d’inadempimento delle 18 rate, al mutuo sarà applicatala la normativa che prevede la dichiarazione dello stato d’insolvenza dopo 7 rate non pagate, cui seguono l’atto di precetto, il pignoramento dell’immobile da parte dell’ufficiale giudiziario e la vendita all’incanto.

C’è però un aspetto estremamente rilevante che ha conseguenze dirette sul patrimonio del debitore. Le due procedure esecutive, quella collegata alla clausola delle 18 rate e quella “tradizionale” attivabile dopo 7 rate non pagate, non sono equiparabili, non sono la stessa cosa. La prima soluzione, quella delle 18 rate, prevede che “la banca che ricavi dalla vendita di un immobile un importo più basso rispetto al debito residuo, non avrà più nulla a pretendere dal debitore. Se invece ricaverà un importo superiore, dovrà accreditare al mutuatario la differenza.” Radicalmente diverso è quanto accade nella procedura “tradizionale”: se il il prezzo ottenuto con la vendita all’asta è inferiore alla somma dovuta dal debitore insolvente, la posizione debitoria rimane aperta per lui e per i suoi eredi, comportando la possibilità di successivi pignoramenti.

Come funziona in caso di mutuo per la prima casa?

Una particolare forma d’aiuto è prevista per chi abbia contratto un mutuo prima casa di importo non superiore a 250.000 euro e abbia un reddito Isee  non superiore a 30.000 euro. Nel caso in cui perda il lavoro, sia con contratto a tempo determinato che indeterminato, o che sopraggiungano morte, handicap, grave condizioni di non autosufficienza, potrà rivolgersi al “Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa” istituito dal  Ministero delle Finanze e dall’Associazione bancaria  italiana. Grazie al Fondo egli potrà sospendere il pagamento dell’intera rata per 18 mesi. I cassintegrati mutuatari, invece, potranno sospendere solo il pagamento della quota capitale della rata ma dovranno continuare a pagare gli interessi.

Le altre soluzioni

Infine alcuni consigli di ordine pratico. Se si può ragionevolmente prevedere che l’andamento della propria situazione economica presenterà delle criticità, si potrà provare a surrogare il mutuo, cioè a rinegoziarlo con un’altra banca a condizioni meno gravose, a patto che si sia in regola con il pagamento delle rate e non sia scattata alcuna segnalazione alla centrale rischi. Merita una valutazione molto attenta da parte del debitore anche la scelta della tipologia di mutuo: alcuni strumenti finanziari permettono di sospendere le rate o di allungare il periodo di ammortamento.

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