Debiti

Ipoteca: cos’è, tipologie e come si cancella

La necessità di contrarre debiti o l’incapacità di pagarli può portare a delle pesanti limitazioni nella disponibilità dei propri beni, come la casa, le rendite dello stato, un terreno, che possono, e talvolta devono, essere sottoposti a ipoteca.

In termini giuridici l’ipoteca è un diritto reale di garanzia a difesa delle ragioni del creditore e può essere di tre tipi: volontaria, legale, giudiziale.

L’ipoteca volontaria può essere concessa dal debitore o da un terzo a garanzia del debito: il caso più comune è quello dei mutui ipotecari.

L’ipoteca legale è quella prevista dal nostro ordinamento nell’ambito della stipula dei contratti di compravendita di un bene immobile a tutela del pagamento della somma dovuta dall’acquirente al venditore. Le parti, di comune accordo, vi possono rinunciare perché il prezzo pattuito viene versato all’atto della stipula o perché non ritengono necessaria tale garanzia. La rinuncia all’ipoteca legale è inserita dal notaio nell’atto di compravendita.

L’ipoteca giudiziale è invece collegata a una sentenza di condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento di un danno. Fra i provvedimenti che hanno come conseguenza l’iscrizione di ipoteca oltre alle sentenze civili e ai decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi,  ci sono anche le sentenze penali che comprendono obbligazioni civili e quelle amministrative. Per l’iscrizione non occorre che la sentenza sia definitiva. Nel caso particolare della sentenza di divorzio, la legge attribuisce direttamente al coniuge creditore (di un assegno di mantenimento) la facoltà di iscrivere  ipoteca.

Come si costituisce

L’ ipoteca, che ha durata ventennale, si costituisce con una scrittura privata o per atto pubblico che, per essere validi ed efficaci, devono essere iscritti nei pubblici registri immobiliari. La nota di iscrizione da presentare agli uffici competenti deve contenere alcune indicazioni fondamentali:

  • la descrizione dei beni,
  • i dati identificativi del creditore, del debitore, dell’eventuale terzo datore d’ipoteca e i loro codici fiscali,
  • la somma per la quale si è costituita l’ipoteca
  • il tasso d’interesse dei pagamenti.

Nell’ipoteca volontaria l’iscrizione  avviene a cura del creditore; nel caso invece di ipoteca legale l’iscrizione si realizza d’ufficio a cura del conservatore dei registri, mentre nell’ipotesi di ipoteca giudiziale sarà il creditore a dover presentare la sentenza al conservatore chiedendo l’iscrizione.

Gradi dell’ipoteca

Su uno stesso bene possono essere iscritte più ipoteche: l’ipoteca iscritta dal primo creditore sarà di primo grado, quella del secondo, di secondo grado, e così via.
In pratica che cosa succede? Che il primo creditore è quello maggiormente garantito: egli ha infatti il diritto di soddisfare per intero il suo credito sul bene ipotecato, che una volta espropriato sarà messo all’asta.  E gli altri? Hanno il diritto di ricevere ciò che rimane, se rimane, in ordine al grado d’ipoteca.

Poniamo che Romolo, creditore di Caio per 80.000 euro,  abbia ipotecato la casa di Caio per un valore corrispondente, e che anche Marcello, in un secondo momento, abbia iscritto ipoteca a suo favore sulla casa di Caio per 60.000 euro. Caio non paga i suoi debiti e così si procede all’espropriazione e alla vendita all’asta del bene per 120.000 euro. Romolo rientra in possesso della somma dovuta, mentre Marcello dovrà accontentarsi di 40.000 euro.
Può accadere che vi siano richieste contemporanee e il conservatore attribuisca lo stesso grado d’iscrizione: in questo caso dopo la vendita del bene, la somma realizzata sarà divisa con un criterio proporzionale ai crediti vantati. La legge prevede inoltre la surrogazione, cioè la sostituzione nel grado d’ipoteca da parte dei creditori posteriori che potrebbero così avere maggiori possibilità di rientrare in possesso dell’importo dovuto.

Come si cancella

Il codice civile stabilisce che “la cancellazione consentita dalle parti interessate deve essere eseguita dal conservatore in seguito alla presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore”. Se il debito è pagato, il creditore è tenuto a dare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca. In caso contrario risponderà degli eventuali danni subiti dal proprietario del bene, come per esempio una mancata vendita. Il creditore è inoltre tenuto a far pervenire il proprio consenso (alla cancellazione) al debitore; tale dichiarazione è elemento indispensabile della domanda che il debitore presenterà al conservatore.

Fra le altre ipotesi di cancellazione dell’ipoteca, vi sono il mancato rinnovo dell’iscrizione scaduti i vent’anni e la distruzione del bene ipotecato.

L’ipoteca vitalizio

Un’interessante forma di utilizzo dell’ipoteca si è perfezionata in queste ultime settimane: la Commissione Finanze e Tesoro del Senato ha stabilito nuove regole sul prestito vitalizio ipotecario per i proprietari di immobili over 60 anni. Per il presidente della Commissione Mauro Maria Martino: “È uno strumento che può sostenere in modo non indifferente quella larga fetta di pensionati che, pur avendo beni immobili, soffrono una carenza di liquidità a causa delle basse pensioni”.

La normativa prevede che gli over 60 che accendano il prestito-vitalizio con ipoteca non perdano la proprietà del bene né debbano lasciare la casa nella quale vivono. Agli eredi resterà la scelta di recuperare l’immobile con rimborso della somma erogata all’istituto di credito e cancellazione dell’ipoteca.

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