Famiglia

Leasing immobiliare: opportunità per comprar casa

Una grande novità sta rivoluzionando il mondo immobiliare e bancario: il leasing immobiliare abitativo per la prima casa. Con il Patto di Stabilità, infatti, il Governo ha deciso di rendere più conveniente tale forma di contratto mediante una serie di vantaggi fiscali, particolarmente interessanti per gli under 35.

Qual è la struttura del contratto di leasing e perché ha tanto successo?

Il termine leasing deriva dall’inglese to lease, cioè prendere o dare in locazione: il locatario, colui che gode del bene, dopo aver siglato il contratto previo eventuale versamento di un anticipo, si impegna a pagare una serie di rate a scadenza mensile. Terminato il periodo previsto per il versamento dei canoni, di solito, chi utilizza il bene può esercitare il cosiddetto diritto di opzione e diventarne proprietario col versamento della somma necessaria a completare l’acquisto. Le ragioni per cui tale formula riscuote un così largo consenso sono abbastanza evidenti: attraverso la locazione il consumatore può godere in tempi brevi di un bene il cui acquisto gli sarebbe per motivi economici impossibile; per quanto riguarda invece gli aspetti fiscali, privati, professionisti e imprese possono contare su una serie di meccanismi e agevolazioni.

Il leasing immobiliare nella Legge di Stabilità

Con la Legge di Stabilità quest’anno ha fatto il suo esordio il leasing immobiliare abitativo riservato a chi ha redditi annui che non superano i 55.000 euro e non è già proprietario di altre case.

Nel contratto, il ruolo di locatore può essere rivestito solo da banche e società di leasing che si impegnano ad acquistare, o far costruire, l’immobile per conto del cliente.

La proprietà dell’immobile resta, come nelle altre formule di leasing, al finanziatore, mentre il locatario ha il diritto di godere dell’abitazione in cambio del versamento di un anticipo e del versamento dei canoni mensili previsti dal piano di finanziamento. Alla scadenza potrà esercitare il diritto di riscatto pagando la rata finale stabilita nell’accordo, oppure lasciare l’abitazione senza l’onere di una penale. Ci può essere anche una clausola che preveda l’eventualità di subentro di un altro locatario, prima della scadenza prevista dal contratto, a causa delle mutate condizioni economiche o familiari.

La sospensione del leasing immobiliare per perdita del lavoro

Nel caso in cui ci si trovi in difficoltà economica per la perdita del posto di lavoro, le norme che regolano il leasing immobiliare abitativo prevedono la possibilità di sospendere il pagamento delle rate per un periodo massimo di dodici mesi, con proroga automatica del contratto per il corrispondente periodo. Con la sospensione non si applicano commissioni o spese istruttorie, né sono richieste nuove garanzie. Se invece i mancati pagamenti risultano ingiustificati, l’istituto di credito o la società di leasing potranno procedere allo sfratto immediato del locatario e rientrare in possesso dell’immobile.

Le agevolazioni fiscali per il leasing immobiliare

L’aspetto più innovativo riguarda però le agevolazioni fiscali che sono estremamente  convenienti per chi ha meno di 35 anni. Se per gli over 35 è prevista una detrazione annua del 19% sui canoni annuali fino a un tetto massimo di 4.000 euro, per gli under 35 il tetto massimo è del 100% superiore, cioè di 8.000 euro, il doppio di un mutuo tradizionale. Inoltre l’importo massimo detraibile della rata di acquisto è di 20.000 euro invece che di 10.000.

Quanto si può risparmiare? Poniamo che un giovane con meno di 35 anni firmi un contratto di leasing della durata di 20 anni per un importo di 140.000 euro con un tasso fisso del 2,57% e rate mensili di 741 euro. Al termine del contratto potrebbe trovarsi a pagare un importo di circa 180.000 euro con un risparmio fiscale molto più elevato rispetto al mutuo prima casa tradizionale, perché rispetto a quest’ultimo l’importo detraibile delle rate mensili e della rata d’acquisto finale raddoppia.

Più in dettaglio: all’anno il nostro giovane under 35, nell’esempio appena citato, versa circa 8.800 euro, di cui 5.000 rappresentano la quota capitale e 3.800 la quota interessi: il 19% detraibile viene calcolato su 8.000 euro, mentre nel caso di un mutuo prima casa è calcolato su 3.800 euro.

Dal punto di vista fiscale non ci sono dubbi, l’under 35 sceglierà il leasing immobiliare abitativo che gli consente un risparmio annuo di 1520 euro contro i 722 del mutuo.

Alcune note finali: l’anticipo per il leasing immobiliare abitativo è pari al 10% e la durata è di massimo 20 anni, mentre per il mutuo l’anticipo è del 20% e la durata può arrivare fino a trenta. In caso di morosità, se il contratto è di mutuo la banca può procedere al pignoramento dopo sette rate non versate, se di leasing immobiliare può essere sufficiente una sola rata non pagata per essere sfrattati. 

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