Debiti

Legge 132/2015: novità sul pignoramento immobiliare

pignoramento immobiliare

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 192 del 20 agosto 2015 è stata pubblicata la Legge 06 agosto 2015, n. 132 che ha convertito in legge, con modificazioni, il Decreto Legge del 27 giugno 2015 n. 83 recante “misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria“.

Obiettivi della legge

La necessità di emanare disposizioni volte specificatamente a migliorare l’efficienza delle procedure di esecuzione forzata, attraverso un ammodernamento delle forme di pubblicità, l’istituzione di un portale delle vendite pubbliche, ma soprattutto attraverso  la modifica dei criteri di aggiudicazione dei beni ed una significativa riduzione dei termini stabiliti per il compimento di adempimenti procedurali, era sempre più pressante.

All’interno di questa folta schiera di previsioni normative e modifiche codicistiche volute dalla recente riforma, un notevole impatto hanno avuto le modifiche relative al pignoramento immobiliare ed il relativo procedimento di espropriazione.

Novità sulle modalità di esecuzione delle vendite immobiliari

Le modifiche sono espressamente volte ad una semplificazione del procedimento ed una sostanziale riduzione delle tempistiche procedurali.
Tali nuove previsioni normative, volte ad eliminare alcune delle difficoltose lungaggini burocratiche che fin troppo spesso incidono sul lineare svolgimento dell’iter giudiziale, dovrebbero consentire contemporaneamente una maggior soddisfazione per il creditore ed una maggiore tutela per il debitore.

Nell’espropriazione immobiliare, così come normata nel nostro ordinamento, il creditore può scegliere di far espropriare i beni immobili del debitore, dove per beni immobili devono intendersi non solo i beni in senso stretto, quanto anche i diritti immobiliari quali usufrutto, nuda proprietà ed enfiteusi.

Alla luce della riforma in esame, l’art. 555 c.p.c., che disciplina la “forma” del pignoramento non ha subito alcuna variazione, e pertanto esso continua ad eseguirsi mediante notifica al debitore.
Analogamente, nessuna modifica hanno subito i presupposti per arrivare al pignoramento immobiliare.

Novità sull’istanza di vendita

Il cuore della riforma in relazione all’esecuzione immobiliare sono, in tema di istanza di vendita (567 cpc), la determinazione del valore dell’immobile (art. 568 cpc) ed il provvedimento per l’autorizzazione della vendita (art. 569 cpc ) su cui la riforma ha inciso con modifiche più rilevanti.

Una prima novità riguarda la richiesta di assegnazione o di vendita: decorsi 10 giorni dalla data del pignoramento il creditore, stante la disposizione generale di cui all’art. 497 cpc, deve richiedere l’assegnazione o la vendita entro 45 giorni (non più entro 90): in mancanza, il pignoramento diventa inefficace ed il giudice dell’esecuzione, con ordinanza di estinzione del processo, dispone la cancellazione della trascrizione.

Analogamente  e con specifico riferimento alla istanza di vendita, una fondamentale novità è contenuta, ancora una volta, nella tempistica per il deposito della documentazione che il creditore procedente deve presentare: questo termine, che antecedentemente alla riforma era di 120 giorni, è stato dimezzato e ridotto a 60.

La norma di cui all’art. 567 cpc, che specificatamente regola la materia,  prevede infatti che il creditore debba depositare l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, in un termine inferiore (60 giorni appunto), mentre rimane invariata la possibilità che tale documentazione possa essere sostituita da un equivalente certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari (567 co. 2 c.p.c.).

Il comma 3 invece, stabilisce che il termine di cui al comma 2 può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni.

Un termine di sessanta giorni, e dunque ancora una volta dimezzato rispetto alla precedente normativa vigente, è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione.

Sempre nell’ottica della riduzione delle tempistiche procedurali,  e coerentemente con quanto detto fin ora, viene altresì ridotto a 60 gg il termine per l’integrazione della documentazione. In particolare il creditore procedente, su autorizzazione espressa del giudice dell’esecuzione, può integrare la documentazione incompleta, laddove per “incompleta” deve intendersi la documentazione presentata nei termini ma  che, a seguito di una valutazione contenutistica del giudice , richieda integrazione da parte del creditore in quei punti che specificamente sembrano carenti.
Tali modifiche entreranno in vigore alle procedure esecutive iniziate successivamente alla data di entrata in vigore del decreto legge cui la legge di applicazione si riferisce.

Novità sulla determinazione del valore dell’immobile

Altrettanto importante e strettamente connessa alla modifica dell’art. 567 cpc, risulta essere la modifica apportata all’art. 568 c.p.c. in tema di determinazione del valore dell’immobile.

Fino all’entrata in vigore della variazione infatti la stima dell’immobile da vendere avveniva sulla base delle rendite catastali degli immobili che, sebbene periodicamente aggiornate, non garantiva che tali valori, così come indicati in catasto, fossero realmente proporzionati all’effetivo valore economico degli immobili sottoposti ad espropriazione.
E’ stato dunque definitivamente normata quella che ormai era prassi, ovvero  l’ausilio di un esperto per  valutare il reale valore di mercato dell’immobile, attraverso la determinazione di precisi criteri su cui fondare la stima dell’immobile: “l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute” (art. 568 cpc).

Anche il successivo art. 569 cpc è stato interessato dalla riforma in oggetto: la norma prevede che entro i 15 giorni successivi (non più 30) dal deposito della documentazione, il giudice dell’esecuzione nomini l’esperto fissando poi udienza per la comparizione delle parti e dei creditori, di cui all’articolo 498, che non siano intervenuti. Tra la data del provvedimento e la data fissata per l’udienza non possono decorrere più di novanta giorni (a dispetto dei precedenti 120).

A tale udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.

Ma c’è dell’altro. Il comma 3 dell’art. 569 cpc prevede che, in assenza di opposizione, il giudice possa procedere alla vendita fissando un termine non inferiore a 90 gg e non superiore a 120 entro il quale è possibile per gli offerenti proporre le loro offerte di acquisto.

Nel secondo periodo del 569, comma 3, il giudice con la medesima ordinanza fissa:

  • le date di deliberazione sulle offerte presunte
  • le modalità con cui deve essere prestata la cauzione
  • se la vendita è fatta in uno o più lotti
  • il prezzo base determinato a norma dell’articolo 568
  • il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato, con le modalità del deposito
  • l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti, di cui all’articolo 573, nel giorno successivo alla scadenza del termine.

Pagamento rateale

La legge introduce infine la possibilità, per la prima volta nel nostro ordinamento, qualora ricorrano giustificati motivi, di un pagamento rateale del prezzo offerto.

Nell specifico viene stabilito che il giudice possa “disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi”.

Viene inoltre definitamente confermata come residuale la possibilità di vendita all’incanto che verrà disposta dal giudice solo se ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un “prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene” lasciando, dunque, del tutto invariata la discrezionalità del giudicante”.

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