Prestiti

Over 60 e prestito ipotecario vitalizio

Nuove norme sul prestito ipotecario vitalizio che consente agli over 60 di rimanere proprietari della casa e ottenere un finanziamento per integrare la pensione e far fronte alle esigenze di liquidità. Lo strumento, molto diffuso nel mondo anglosassone, dove è conosciuto con il termine di reverse mortgage, in Italia era già stato previsto dalla finanziaria 2006, che stabiliva il limite minimo di 65 anni e non di 60. Per varie ragioni, anche di scarsa comunicazione, non ha incontrato il favore del pubblico. Oggi le cose dovrebbero cambiare perchè il legislatore ha elaborato una nuova normativa più chiara, che rende questo strumento un’alternativa interessante rispetto alla vendita della nuda proprietà (il contratto che consente al proprietario di una casa di vendere i “muri”, cioè il diritto reale di proprietà, conservando l’usufrutto e il diritto di abitazione).

Il funzionamento del PIV

La legge di riforma del Piv, prestito ipotecario vitalizio (44/2015), è in vigore da maggio dello scorso anno, ma solo a dicembre è stato emanato il regolamento attuativo da parte del Ministero dello Sviluppo Economico, che in queste settimane sarà inserito nella Gazzetta Ufficiale. Si tratta di un finanziamento che non coincide con la disciplina del mutuo, anche se richiede un’iscrizione di ipoteca. Le differenze più importanti sono fondamentalmente due: la prima è che questo tipo di prestito non prevede un termine prefissato per il rimborso del mutuo, mentre la seconda riguarda il soggetto cui spetta il pagamento della somma erogata che di solito non è il mutuatario ma i suoi eredi.

Per entrare maggiormente nei dettagli, il valore del finanziamento è proporzionato all’età del richiedente: corrisponderà al 15/20% del valore della casa se chi lo richiede è un 60/65enne, ma potrà arrivare al 50% del valore dell’immobile se l’interessato è un novantenne. In pratica, se una persona possiede una casa del valore di 250.000 euro e ha un’età di 60 anni, potrebbe ottenere un prestito di 50.000 euro per vent’anni. Ipotizzando un Tan fisso di 6,98 (Irs 20 anni + 5,5%), dopo 5 anni il suo debito residuo sarà di 70.062 euro, dopo 10 di 98.173, dopo 15 di 137.565 e dopo 20 di 192.762 euro.

Ulteriori precisazioni

Nel caso in cui sia sposato o convivente more uxorio da almeno cinque anni, e la coppia risieda nella casa, il contratto deve essere firmato da tutti e due (over 60) anche quando l’immobile è di proprietà di uno solo. La restituzione del prestito vitalizio coinciderà con il decesso del richiedente, o dei richiedenti se si tratta di una coppia: al verificarsi dell’evento gli eredi potranno rimborsare in un’unica soluzione la somma dovuta e gli interessi maturati, oppure consentire che la banca proceda alla vendita dell’immobile e trattenga sul prezzo il dovuto.

Nel caso in cui le condizioni di mercato costringessero l’istituto bancario ad accettare una somma inferiore a quella dovuta dal debitore, il rischio della “perdita” ricadrà esclusivamente sull’istituto bancario che non potrà rivalersi sugli eredi. Vanno aggiunte alcune precisazioni:

– chi ha ottenuto il prestito vitalizio può in qualsiasi momento decidere di restituire il finanziamento ricevuto comprensivo degli interessi;

– il prestito non si estingue solo con la morte del proprietario, ma anche se intervengono dei cambiamenti sostanziali riguardanti l’immobile oggetto d’ipoteca: trasferimento totale o parziale di diritti reali; interventi edili senza previo accordo con la banca finanziatrice; soggetti estranei ai familiari che eleggano residenza presso l’immobile.

Criticità e alternative al prestito ipotecario vitalizio

Secondo alcuni consulenti dei consumatori, il prestito ipotecario vitalizio si rivela uno strumento eccessivamente oneroso, in particolare per gli interessi che maturano in modo esponenziale nel corso degli anni. D’altra parte il vantaggio non trascurabile per la persona anziana che decide di migliorare la propria condizione economica con questo tipo di prestito, è quello di non dover restituire il denaro ricevuto finché vive.

Un’altra soluzione da prendere in considerazione potrebbe essere quella del mutuo di liquidità, che viene concesso a chi alla fine del finanziamento avrà compiuto al massimo 80 anni. In questo caso i tassi sono senz’altro più bassi del prestito ipotecario vitalizio, ma viene meno la serenità di non dover pensare alla restituzione della somma ricevuta in prestito. Inoltre, in relazione a questo strumento, gli istituti di credito applicano generalmente criteri di valutazione più severi nella stima dell’immobile.

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