Debiti

Pignoramento immobiliare: cos’è e come funziona

Il pignoramento immobiliare è una procedura complessa e molto costosa che permette, nei casi in cui il debitore sia intestatario di uno o più beni immobili, di pignorare e vendere all’asta il bene per soddisfare il credito. Alcune fonti indicano un aumento del 22% dei pignoramenti legato alla non favorevole congiuntura economica. Va subito precisato che una opportuna azione legale a difesa del proprio patrimonio può portare in alcuni casi a risultati favorevoli per il debitore. Anche solo il semplice prolungamento del processo di esecuzione può consentire a chi si trova in un periodo di momentanea difficoltà economica di riprendersi e di far fronte al suo debito.

Uno degli aspetti più delicati e non sempre conosciuti riguarda l’individuazione di beni: non è il giudice a condurre tali indagini, ma è il creditore attraverso il suo avvocato che deve attivarsi per accertare se esistano proprietà immobiliari intestate al debitore. Spetta inoltre al creditore verificare se il debitore abbia venduto beni o diritti immobili per sottrarli alla procedura esecutiva. In quest’ultimo caso il creditore potrà avviare l’azione revocatoria prevista dall’articolo 2901, per far dichiarare inefficaci gli atti di vendita o donazione compiuti, a condizione di provare che siano stati compiuti per danneggiare le ragioni del creditore.

La procedura esecutiva si conclude, una volta effettuato il pignoramento, con l’ordinanza di vendita con o senza incanto, emessa dal giudice su istanza del creditore, e la conseguente liquidazione delle somme dovute.

Che cosa succede prima

Prima che il creditore possa presentare l’istanza di vendita del bene immobile, deve notificare al debitore l’atto di precetto con il quale intima il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo.

Sono titoli esecutivi:

  • le sentenze;
  • i provvedimenti del giudice, per esempio i decreti ingiuntivi;
  • le cambiali e gli assegni;
  • gli atti ricevuti dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in essi contenute, per esempio un contratto di compravendita.

Il termine indicato dal precetto per il pagamento non può essere inferiore a dieci giorni, a meno che il giudice non autorizzi l’esecuzione immediata se vi sia il pericolo che il debitore possa trasferire o nascondere i suoi beni (articolo 482 c.p.c.).

 

Beni immobili e diritti immobiliari

Per bene immobile nel linguaggio di tutti i giorni si intende la casa o un terreno, ma il panorama dei beni immobiliari è più ampio. Esso comprende certamente edifici e terreni, ma anche le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente è incorporato al suolo, come i corsi d’acqua, le sorgenti, gli alberi. Sono inoltre considerati beni immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. In alcuni casi l’esecuzione è avvenuta anche su di un appartamento acquistato in fase di costruzione o addirittura sulla carta.

Possono essere pignorati anche quelli che la legge definisce diritti immobiliari suscettibili di scambio: l’usufrutto, l’enfiteusi (locazione per piantagione e frutto), la nuda proprietà ed anche il diritto di superficie, per esempio quello della cappella gentilizia o familiare in area cimiteriale.

Non sono, invece, pignorabili le servitù, l’uso e il diritto d’abitazione, per esempio quello costituito a favore del genitore anziano nella casa di residenza coniugale.

 

Pignoramento e vendita del bene

Decorso il termine utile per il pagamento stabilito nel precetto, il creditore per mezzo dell’ufficiale giudiziario notifica l’atto di pignoramento che viene poi trascritto in conservatoria dei registri immobiliari, così da rendere inefficaci e inopponibili al creditore procedente eventuali vendite successive.

Dalla data del pignoramento devono trascorrere non meno di dieci giorni, pena la nullità dell’istanza, affinché il creditore possa proporre al giudice l’istanza di vendita del bene, che entro 120 giorni deve essere completata con l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei venti anni anteriori al pignoramento.

Il giudice se valuta insufficiente la documentazione allegata può dichiarare l’inefficacia del pignoramento. Altrimenti seguono una serie di passaggi che riguardano la stima del bene, le modalità e la data della vendita. Se vi sono delle opposizioni agli atti esecutivi da parte del debitore, il giudice le esamina e decide con sentenza se e in che termini si procederà alla vendita.

Come difendersi

Contro una procedura esecutiva il debitore ha diversi mezzi a disposizione per difendersi o per limitare le conseguenze negative della vicenda giudiziaria:

  • Quando gli viene notificato il precetto può opporsi con atto di citazione davanti al giudice competente per contestare l’ammontare della somma ingiunta o per chiedere la nullità dell’atto per vizi formali.
  • Dopo il pignoramento può ricorrere al giudice dell’esecuzione per eccepire la non pignorabilità dei beni sottoposti a pignoramento.
  • Se il debitore non ha appigli giuridici per opporsi può chiedere al giudice, come stabilito dall’articolo 495, di sostituire il bene pignorato con una somma equivalente a quella dovuta al creditore aumentata delle spese di esecuzione. Il giudice, se si tratta di beni immobili, con la stessa ordinanza può disporre che il debitore versi con rate mensili entro il termine massimo di diciotto mesi la somma dovuta. Se il debitore non versa le rate o ritarda di oltre 15 giorni il pagamento, il giudice dispone la vendita del bene.
  • Se la conversione non è possibile per mancanza di liquidità il debitore, con il consenso dei creditori, può chiedere una sospensione della procedura ai sensi dell’articolo 624 bis c.p.c. fino a pochi giorni prima della vendita del bene. Il giudice può accordare tale sospensione solo una volta e per un termine massimo di 24 mesi.
  • In ogni momento, infine, sarà possibile ottenere l’estinzione della procedura esecutiva e l’ordine di cancellazione del pignoramento attraverso un accordo transattivo con i creditori.

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